Pietų Ispanija, ypač Andalūzijos regionas ir jo Kosta del Solio pakrantė su tokiais prestižiniais kurortais kaip Marbelja ar Sotograndė, jau daugelį metų išlieka viena patraukliausių vietų Europoje investuoti į nekilnojamąjį turtą. Čia susijungia daugiau nei 300 saulėtų dienų per metus, išskirtinė gyvenimo kokybė, aukšto lygio infrastruktūra ir stabiliai auganti nekilnojamojo turto rinka. Tačiau net ir svajonių vietoje būsto įsigijimas reikalauja apgalvotų sprendimų ir tinkamo pasiruošimo. Nors pats procesas Ispanijoje yra gana aiškus ir skaidrus, pirkėjams svarbu suprasti pagrindinius žingsnius – nuo tinkamo objekto paieškos iki sandorio užbaigimo. Kokie mokesčiai laukia perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje ir kokių klaidų verta išvengti? Apie svarbiausius žingsnius, ir tai, ką būtina žinoti prieš priimant sprendimą, pranešime spaudai pasakoja Ispanijoje nekilnojamojo turto eksperte dirbanti, įmonės „Sonata Estate“ įkūrėja Sonata Puškovaitė.

1 žingsnis: tinkamos agentūros paieška

Dauguma pirkėjų nekilnojamojo turto paiešką pradeda internete. Tai greičiausias būdas susipažinti su pasiūla ir rinkos kainomis. Vis dėlto svarbu suprasti, kad tas pats objektas dažnai gali būti siūlomas kelių skirtingų agentūrų. Dėl to vienas svarbiausių pirmųjų žingsnių – pasirinkti patikimą nekilnojamojo turto agentūrą, kuri gerai išmano vietinę rinką.

„Dažnai žmonės pradeda nuo skelbimų internete ir susisiekia su dešimtimis nekilnojamojo turto agentų. Tačiau daug efektyviau yra pasirinkti patikimą agentūrą, kuri atstovaus jūsų interesams ir padės naviguoti visame procese. Profesionali agentūra ne tik parodo objektus. Ji pirmiausia išsiaiškina kliento poreikius, biudžetą, gyvenimo būdą ir padeda atrinkti tinkamiausius variantus. Tai leidžia sutaupyti daug laiko ir išvengti klaidų. Pastaraisiais metais dirbu su vis daugiau lietuvių klientų, ieškančių būsto Andalūzijos regione, todėl natūraliai plečiasi ir profesiniai ryšiai vietos rinkoje – šiandien bendradarbiaujame su viena prestižiškiausių nekilnojamojo turto bendrovių Ispanijoje „Sotheby’s Spain“. Įvertinę „Sonata Estate“ patirtį, jie pasiūlė bendradarbiauti, todėl šiandien kartu galime klientams pasiūlyti dar platesnį nekilnojamojo turto pasirinkimą“, – sako S. Puškovaitė.

Specialistė priduria, kad patyręs nekilnojamojo turto agentas gali ne tik pristatyti siūlomus objektus, bet ir pateikti panašių sandorių pavyzdžių, padėti geriau suprasti skirtingų rajonų ypatumus ir surasti būtent jums tinkamą nekilnojamąjį turtą. Jei tokio objekto nebus jų pačių portfelyje, agentas ieškos jo per savo kolegas kitose agentūrose, bendradarbiaudamas komisinių pasidalijimo pagrindu.

2 žingsnis: advokato pasirinkimas

Perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje advokatas yra vienas svarbiausių partnerių. Jis patikrina visus teisinius dokumentus, konsultuoja dėl mokesčių ir užtikrina, kad visas sandorio procesas vyktų sklandžiai bei saugiai. Rekomenduojama advokatą pasirinkti dar prieš randant konkretų objektą – tai ypač naudinga, jei derybos dėl pirkimo vyksta jau išvykus iš Ispanijos.

„Teisinė patikra yra būtina – ji leidžia įsitikinti, kad turtas neturi įsipareigojimų, skolų ar kitų suvaržymų. Šiandien perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje taip pat būtina laikytis AML (pinigų plovimo prevencijos) reikalavimų. Jie taikomi atidarant banko sąskaitą, samdant advokatą ir bendradarbiaujant su nekilnojamojo turto specialistais, kad būtų galima patvirtinti pirkėjo tapatybę ir lėšų, skirtų pirkimui, kilmę. Europos Sąjungos piliečiams ši procedūra dažniausiai būna paprasta ir greita, tačiau kai kurių šalių pirkėjams ji gali užtrukti ir kelias savaites, todėl planuojant nekilnojamojo turto įsigijimą šiuos formalumus verta pradėti tvarkyti iš anksto“, – pažymi S. Puškovaitė.

3 žingsnis: pagrindinių formalumų sutvarkymas

Prieš pradedant rimtas derybas dėl nekilnojamojo turto pirkimo verta iš anksto pasirūpinti pagrindiniais formalumais. Pirkėjui reikėtų gauti NIE numerį – užsieniečio identifikacijos numerį Ispanijoje, atsidaryti banko sąskaitą šalyje ir atlikti AML (pinigų plovimo prevencijos) procedūras. Pasak nekilnojamojo turto ekspertės, turint visus šiuos dokumentus, pirkėjo pozicija tampa gerokai stipresnė, o atsiradus tinkamam objektui sandorį galima pradėti ir užbaigti gerokai greičiau.

4 žingsnis: derybos dėl kainos

Tinkamas nekilnojamojo turto agentas taip pat gali būti labai naudingas vedant derybas su pardavėju. Svarbu nepamiršti, kad pernelyg mažas pasiūlymas gali turėti priešingą efektą ir sumažinti pardavėjo susidomėjimą. Dažniausiai pasiūlymas pateikiamas raštu – jame nurodoma siūloma kaina, depozito suma, planuojama sandorio užbaigimo data, taip pat aiškiai apibrėžiama, kas yra įskaičiuota į turto kainą, pavyzdžiui, baldai ar įranga, bei kokia turėtų būti turto techninė būklė sandorio metu.

„Aiškiai suformuluotas pasiūlymas padeda pasiekti geresnį rezultatą nei ilgos ir fragmentiškos derybos. Derybų metu taip pat galite pasikonsultuoti su savo advokatu, kad įsitikintumėte, jog pasiūlymo sąlygos atitinka teisinius reikalavimus. Kai kuriais atvejais advokatas gali aktyviai įsitraukti ir į sudėtingesnes derybas“, – sako nekilnojamojo turto specialistė S. Puškovaitė.

5 žingsnis: pirkimo procesas

Kai pasiūlymas dėl nekilnojamojo turto yra priimamas, prasideda oficialus pirkimo procesas. Pirmiausia Nekilnojamojo turto registre patikrinama, ar pardavėjas yra teisėtas turto savininkas ir ar turtas nėra įkeistas ar kitaip suvaržytas. Tuomet paprastai pasirašoma privati pirkimo–pardavimo sutartis, kurioje numatomi pagrindiniai sandorio aspektai – tikslus turto aprašymas, galutinė kaina, mokėjimo sąlygos bei planuojama sandorio užbaigimo data. Pasirašius šią sutartį įprastai sumokamas avansas, kuris patvirtina pirkėjo ketinimą įsigyti nekilnojamąjį turtą.

6 žingsnis: depozitas ir statybų garantijos

Įprastai depozitas sudaro apie 10 proc. turto kainos, jei sandoris užbaigiamas per 30–60 dienų. Perkant naujos statybos būstą, kuris dar būna nebaigtas statyti, mokėjimai dažniausiai atliekami etapais statybų metu. Kaip teigia S. Puškovaitė, pagal Ispanijos įstatymus visi mokėjimai iki statybų užbaigimo turi būti garantuoti banko arba draudimo bendrovės. Tai reiškia, kad jei projektas nebus užbaigtas laiku, pirkėjas gali susigrąžinti sumokėtas lėšas su palūkanomis. Be to, kitas įstatymas įpareigoja nekilnojamojo turto vystytoją sudaryti dešimties metų draudimo polisą, kuris dengia pagrindinius statybos defektus, o šio draudimo naudos gavėjai yra turto pirkėjai.

7 žingsnis: nuosavybės dokumentų pasirašymas

Galutinis sandoris įvyksta pas notarą. Šio etapo metu pasirašomas oficialus nuosavybės perleidimo dokumentas (ispaniškai vadinamas „escritura“), patvirtinantis nekilnojamojo turto perdavimą naujam savininkui. Vėliau šis dokumentas perduodamas mokesčių institucijoms, o po to registruojamas Nekilnojamojo turto registre. Nuo šio momento pirkėjas tampa oficialiu nekilnojamojo turto savininku.

Papildomi mokesčiai

S. Puškovaitė priduria, kad perkant nekilnojamąjį turtą svarbu įvertinti ir papildomas išlaidas. Vidutiniškai jos sudaro 10–11 % nuo turto pirkimo kainos perkant antrinėje rinkoje ir apie 12 %, jei perkamas naujas būstas iš vystytojo.

Perdavimo mokestis (ITP). Mokamas pirkėjo perkant bet kokį nekilnojamąjį turtą (vilas, butus, žemės sklypus, komercines patalpas, garažus), jei pardavėjas nėra vystytojas arba profesionaliai neužsiima naujo turto pardavimu (kai netaikomas PVM). Šis mokestis siekia 7 % turto pirkimo kainos ir galioja visiems perparduodamiems objektams. Sumažintas perdavimo mokestis taikomas nekilnojamojo turto bendrovėms ar profesionalams, kurie perka perparduodamą objektą ir jį parduoda per 5 metus – tokiu atveju taikomas 2 % mokestis.

PVM (IVA) ir žyminis mokestis (AJD). Jei perkama nauja vila, butas arba garažas, priskirtas prie būsto, taikomas 10 % PVM ir apie 1,2 % žyminis mokestis. Tuo tarpu perkant žemės sklypą ar naujas komercines patalpas taikomas 21 % PVM ir 1,2 % žyminis mokestis.

Notaro ir nekilnojamojo turto registro mokesčiai. Šių paslaugų kaina didėja priklausomai nuo nuosavybės dokumento puslapių skaičiaus, jo sudėtingumo ir nekilnojamojo turto vertės. Apytiksliai: apie 3000 Eur.

Advokato honoraras. Paprastai sudaro apie 1 % pardavimo kainos, priklausomai nuo advokato ir nekilnojamojo turto vertės.