Jūratė Vaičiulionytė, NT brokerė. Asmeninė nuotr.

Nekilnojamojo turto (NT) rinka beveik tobulai atspindi besiklostančias ekonomikos tendencijas per artimiausius keletą metų. Pastarieji keletas metų rodo, kad didelių vilčių sieti su spartesniu gyvenimo gerėjimu daug priežasčių nematyti, bet neverta ir būgštauti, tačiau dabartinis laikotarpis darosi palankesnis taupyti, negu investuoti į brangų turtą, kuris kažin ar galės uždirbti daug naudos.

NT rinka apslopusi

VĮ Registrų centras (RC) apžvalgose nuo 2021 metų pastebima, kad NT pirkimo-pardavimo sandorių Lietuvoje sudaroma vis mažiau, palyginti su ryškiu pagyvėjimu 2019–2020 metais, kurį skatino COVID karantinas, kai mažai kas kišo nosį iš namų, kur ir dirbo nuotoliniu būdu. Užsitęsus karantinui, gyventojai neturėjo kur išleisti pinigų, kurių, uždarius sienas, netgi kelionėse palikti negalėjo, todėl vieni pildė savo santaupas finansų institucijose, o kiti  investavo į brangų turtą: pirko naujus būstus, automobilius. Tačiau tai anaiptol nepriminė visus pamokiusių 2007–2008-ųjų, kai ir butai, ir jų kainos kilo kaip ant mielių daugiausia už paskolas – visi tikėjosi spartaus ekonomikos ir pajamų augimo, bet labai greitai buvo skaudžiai nubausti užklupusios krizės.

Trakai primena Vilnių

Trakietė Jūratė Vaičiulionytė NT versle pradėjo suktis prieš 16 metų, būtent 2007-aisiais. Per tą laiką vyko daug pamokančių pokyčių. “Bendras pirmojo šių metų pusmečio rezultatas yra maždaug 15 proc. prastesnis nei 2022 metų analogiškas laikotarpis, – sako ji. – Birželis buvo keliais procentais geresnis už gegužę, tačiau toks trumpas ūgtelėjimas maža ką kalba apie rinkos tendencijas, juolab kad jis sietinas su sezoniniu suaktyvėjimu, kai daugiau NT įsigyjama vasaros pradžioje.”

RC tai patvirtino po mėnesio, rugpjūčio pradžioje, pranešdamas, kad vidurvasaris šiemet NT sandorių rinkoje pasižymėjo neįprastu pasyvumu – daugelio NT objektų kategorijų fiksuotas rezultatas buvo 25–30 proc. mažesnis nei paprastai liepą.

Dabartinės Lietuvos NT rinkos tendencijos neaplenkia ir Trakų rajono – sandorių tebemažėja.

Trakai, anot J. Vaičiulionytės, – ypatingas atvejis, nes būsto, esančio patogiose vietose, kainos mieste jau nelabai nusileidžia kainoms sostinėje Vilniuje, iki kurio nuo Trakų galima nuvažiuoti per pusvalandį. Tai vienas iš Trakų privalumų, juo labiau, kad jie yra beveik kurortinis miestas, patrauklus ir turistams, ir poilsiautojams ypač vasarą.

Trakai yra istorinio nacionalinio nacionalinio parko teritorijoje, todėl čia negalima nieko statyti, o tik remontuoti, restauruoti ir renovuoti. Miesto individualių namų teritorijose, kurių esama ir nemažų, irgi galima turėti tik vieną gyvenamą namą, o kitą laisvą plotą savininkai stengiasi išnaudoti daugiausia mokamam automobilių parkavimui. Tai neblogos pajamos, bet ne nuolatinės – tik vasarą ir tik šiltu oru. Todėl maža būstų pasiūla, o paklausa didelė, tai ir kainos užkilusios iki sostinės lygio, tačiau tokį brangų būstą ne kiekvienas išgali nusipirkti.

Lokacijos (dar arčiau Vilniaus), infrastruktūros požiūriu gyventi palankesnis yra Lentvaris, juo labiau, kad šis anksčiau kiek apleistas miestas ganėtinai sparčiai auga, jis modernizuojamas. Čia statoma daug namų, todėl didesnė būstų pasiūla ir mažesnės kainos. Būtent Lentvaris rajone už ausų tempia NT rinką. Vis dėlto Lentvaris – tai dar ne sostinė, nors nusigauti iki sostinės centro iš Lentvario kartais užtrunka 2–3 kartus ilgiau negu nuo sostinės Pašilaičių ar Fabijoniškių mikrorajonų.

“Pasitaiko, kad kai per metus Trakuose parduodama 16 butų, Lentvaryje – 70, – sako J. Vaičiulionytė ir paaiškina: – Tie, kurie atvyksta į Vilnių mokytis, dirbti ar gyventi, būsto ieškosi jei ne sostinėje, kur NT labai brangus, tai bent kuo arčiau sostinės. Trakų rajonas šiuo požiūriu labai patrauklus. Gal todėl, iš pradžių priglobęs Grigiškes, Vilnius jau lipa ant kulnų ir Trakams, ir ypač Lentvariui, kuriame būstas perpus pigesnis negu Trakuose ir sostinėje.” Kelionė nuo Lentvario iki Vilniaus traukiniu trunka vos 15–20 minučių.

Anot J. Vaičiulionytės, Trakuose ne visos būsto kainos yra aukštos. Jos priklauso nuo buto ar namo lokacijos: kaip toli nuo Salos pilies, ežero.

“Paprastai žmonės eina į centrus, kur daugiau darbų, verslų. Panašiai kaip Vilniuje, trakiečiai galvoja, kiek minučių iki centro, iki vaikų darželio, mokyklos. Lentvaris yra arčiau sostinės, bet visi vertina privalumus, trūkumus ir ieško, kur jiems labiausiai tinka”, – dėlioja NT brokerė.

Trakuose galima nusipirkti pasistatyti ir palyginti nebrangų būstą netoli ežero, nes visas miestas – tarsi sala. Tai įdomu pirmiausia jaunoms, gerai apmokamą darbą turinčioms šeimoms, turinčioms ar besilaukiančioms, planuojančioms vaikų. Pasak J. Vaičiulionytės, tai kalbama daugiausia apie Trakų Karalienės Mortos, Karaliaus Mindaugo, Pergalės, Nugalėtojų, Naujasodžių gatvės. “Čia pastatyti ir statomi namai, ši Trakų miesto dalis ir toliau bus urbanizuojama”, – neabejoja ji.

Nenusileidžia, bet pasyvoki

J. Vaičiulionytės nuomone, lokacijos požiūriu pirkėjams patrauklūs yra Senieji Trakai: ir rajono centras čia pat, ir su sostine susisiekimas geras. Tačiau šiame miestelyje mažai butų, o visiškai dominuoja individualūs namai. Žmonės čia perka sklypus ir statosi savo namus, bet pastaruosius keletą metų ir gyvenamai statybai tinkančių sklypų rinka apslopusi.

Brokerės nuomone, NT pirkėjams ganėtinai patrauklios yra dėl mažo atstumo iki rajono centro ir sostinės Rūdiškės, Paluknys, kuriame yra nebloga infrastruktūra, o ir atstumai iki minėtų centrų – iki pusvalandžio važiuoti. Nemažai žemės sklypų sandorių pašnekovė yra padėjusi sudaryti netoli Paluknio aerodromo. Pro Paluknį patogu keliauti ir į Druskininkus, Varėną, Alytų. Tai savotiški Trakų rajono Kėdainiai, esantys pačiame šalies centre. Tik geležinkelio trūksta. Vis dėlto ir Paluknyje tik vienas kitas daugiabutis, bet užtat šalia – miškas, dvi mokyklos, kelios universalios parduotuvėlės, bažnyčia, sraunusis Merkys. Patogi vietelė.

Tuo metu Onuškis, Aukštadvaris – patrauklios vietos pirkti senesnes sodybas, kurias galima atnaujinti, žemės sklypus būsto statyboms. “Ne visi nori visą laiką gyventi tarp mūrų, – sako brokerė. – Vieni tik savaitgaliais bėga į sodybas (antrąjį savo būstą), kiti užmiestyje ieškosi nuolatinės gyvenimo vietos. Gražios sodybvietės, ypač prie ežerų, yra paklausios, bet vien nusipirkti sklypą maža – reikia turėti pinigų ir namo statybai. Kai kas nusiperka sklypą, o statybas atideda geresniems laikams arba sklypus įsigyja kaip investiciją – apsisaugoti nuo pinigų nuvertėjimo. Visa tai aktyvina sklypų ir sodybų rinką.”

Žemės ūkio paskirties žemė šiose kalvotose, ežeringose vietovėse nelabai patraukli dėl sunkumų ją apdirbant, labai svyruoja jos derlingumas, bet ūkininkai vis dairosi kur jos prisidurti prie jau valdomos – jie įpratę dirbti ir ant kalno, ir pakalnėje. Kiekvienam savo, rinktis nelabai yra iš ko.

Taigi, bent šiuo metu mažesniuose miesteliuose ir kaimuose butų apskritai yra mažai; ten dominuoja namų ir sodybų sektorius. Senuosiuose Trakuose, Aukštadvaryje ir Rūdiškėse per metus parduodama tik vienetai butų.

Naujas, senas ar atnaujintas

J. Vaičiulionytės, pirkėjai savo būstui pirkti ar statyti pirmiausia renkasi vietą: ar netoliese yra vaikų darželis, mokykla, ar lengva iki jos pėsčiomis, ar netoliese yra bent medelis, vandens telkinys, ar nenuobodu pasidairyti, galų gale – kaip toli iki Trakų, Vilniaus ar darbovietės – kiekvienas renkasi pagal savo poreikius. “Lokacija, lokacija ir lokacija – tai visada svarbiausia. Svarbiausia, kad netoliese būtų elektros tinklas, vandens, – sako pašnekovė, – o visa kitas buities sąlygas žmogus susikuria pats.”

Anot jos, todėl, renkantis būstą, ne visa yra svarbu, ar namas senas, ar renovuotas, nes visi butai daugiabučiuose anksčiau ar vėliau bus atnaujinti, o ir senas būstas gali būti tvarkingas. Daug svarbiau – kas yra kaimynystėje, kokie kaimynų santykiai – tuo pasidomi kiekvienas pirkėjas prieš ryždamasis atsakingam sprendimui nusipirkti būstą, nes tai brangus ir ilgalaikis pirkinys. Taigi, palinkėjimas kiekvienam būsto savininkui – nenudrengti savo gyvenamos aplinkos ir draugauti su kaimynais.

Karas ir pabėgėliai

Prasidėjus karui Ukrainoje, į Lietuvą plūstelėjo keliasdešimt karo pabėgėlių. Jie atvyko ne geresnio gyvenimo geriau apmokamo darbo ieškoti.  Tada suaktyvėjo būsto nuomos rinka, ir savininkai bent iš pradžių nuomojo noriai, nes pastebėta, kad tai tvarkingi, saugantys svetimą turtą žmonės, juolab kad Lietuvos valstybė kompensavo didžiąją dalį nuomos kainos. Po pusto būsto nuoma aprimo, o apsipratę su naujomis sąlygomis ukrainiečiai pradėjo ieškotis ir nuolatinio būsto, bet tai nebuvo intensyvus NT rinkos augimas, kaip tikėtasi. Su ukrainiečiais į Lietuvą ėmė plūsti ir kaimynai baltarusiai, kurie irgi išgyveno sunkius politinius laikus. Kurį laiką kiek suaktyvėjusi, NT rinka vėl aprimo.

Nepalankus metas pirkti

Pamažu teks užmiršti laikus, kai būsto paskolų palūkanos buvo nulinės ar netgi minusinės, Europos centrinis bankas šiemet kilstelėjo tarpbankinių paskolų normas (EURIBOR), ir tai bent artimiausius porą metų tikrai tęsis. Kol kas jos žemokos, bet jau pradeda bauginti tuos, kurie savo būsto paskolų sutartyse nurodė kintamas palūkanas, tikėdamiesi, kad už paskolas mokės kaip sutarę su skolinusia finansų institucija.

Bankai, kredito unijos dabar praneša apie 3–4 proc. palūkanas. Tai reiškia, kad anksčiau sutaręs už paskolas mokėti po 100 eurų per mėnesį, jau turės mokėti bent 120 eurų, o paskui – veikiausiai dar daugiau. Tai gali užvirsti sunkia ir sunkėjančia našta, kurią pakelti ir vežti 10–20 metų bus pajėgūs tik tie, kurie gauna nemažėjančias ir augančias pajamas, o kitiems, narsesniems teks pamažu pratintis jei ne prie kruopų, tai bent prie kuklesnio maisto nei įpratę.

Butai perkami daugiausia už paskolas. J. Vaičiulionytės nuomone, tokie yra daugiau kaip pusė būsto pirkėjų. “Tai nėra blogai, bet retas gali nusipirkti būstą iš santaupų, bet kiekvienas jau turi gerai apgalvoti sprendimą – skolintis būstui ar palaukti geresnių laikų – ir įvertinti savo galimybes grąžinti paskolą, kurios įmokos padidės penktadaliu ar dar labiau, ir pajamų augimas nebūtinai aplenks paskolų augimą, infliaciją.”

Kita vertus, niekas nestovi vietoje. Žmogus, ypač jauna šeima, auginanti vaikus, planuoja ateitį, kuri nebus prastesnė nei dabar. Pirmiausia tuo grindžiama pažanga, todėl ir raginimas gerai pasvarstyti prieš atsakingai skolinantis – tai ne atbaidymas nuo finansinių institucijų paslaugų. Dabar niekas negali vien iš santaupų ilgai ir patogiai gyventi kaip įpratęs. Be paskolų sunkiai įsivaizduojama ir valstybė, ir verslas, galų gale ir privatus, neblogą darbą turintis asmuo.

Besiskolinanti valstybė,siekdama mažinti savo paskolų naštą, didina mokesčius, besiskolinantis verslas – įvairiomis priemonėmis (reklama, akcijos ir pan.) – skatina vartojimą, o žmogui lieka ir tik vartojant rinktis , kas jam tikrai būtina ir… skaičiuoti savo pinigus, dalį atidėti ateičiai.

Taupymui geras metas tik prasideda, finansų institucijoms skelbiant apie augančias ne tik paskolų, bet ir indėlių palūkanas, kurios bent keletą metų tikrai augs. Vadinasi, dabar atidėjęs ateičiai su 4 proc. palūkanų 1000 eurų metams, po metų žmogus galės pasiimti 1040 eurų, bet kas mėnesį sąskaitą papildžius po 50 eurų (600 eurų per metus), dar po metų jis galės pasiimti jau 3057 eurus.

Grįžtant prie būsto paskolų, gali šiek tiek laimėti tie, kurie investuodami skolinasi būsto pagerinimui pardavę ankstesnį mažesnį butą, kuris santykinai yra brangesnis už didesnį (skaičiuojant eur/kv. m), todėl ir skolintis reikia mažiau, negu pirkti naują.

Tiesiogiai galima laimėti, su tarpininku – patikimiau

NT brokerė J. Vaičiulionytė pripažįsta, kad turto savininkai ir Trakų rajone įvairiai ieškosi pirkėjo: vieni apie skelbia klijuodami lapelius ant stulpų ar autobusų stotelėse, mesdami lapelius į pašto dėžutes (kaip ir potencialūs pirkėjai), o kiti elgiasi paprasčiau – kreipiasi į brokerius ar nekilnojamojo turto agentūras. “Pirmieji tikisi sutaupyti NT brokerio sąskaita, juolab kad šios paslaugos iš tiesų kainuoja, – pripažįsta brokerė. – Vis dėlto, jei parduoti savo turtą nėra skubu, galima rizikuoti, tačiau įprastai pardavėjai savo turtą pervertina, įvertina brangiau, negu jis vertas. Dėl to jų lūkesčiai gali neišsipildyti keletą metų. Per šį laikotarpį vis tiek reikėti pirkti skelbimą iš aruodas.lt, populiariausios NT svetainės, kuris kainuoja iki 500 eurų. Todėl panašūs pardavėjo lūkesčiai retai kada išsipildo.

Dabar, jei pardavėjas, parduodantis savo NT, siekia nuslėpti savo finansinius įsipareigojimus, pavyzdžiui, užkrauti juos pirkėjui, jam veikiausiai nepavyks, nes jo įsipareigojimus jau turi puikias galimybes elektroniniu būdu patikrinti ir ipoteka, ir notarai. NT tarpininkas už tą atlygį ir pareklamuos parduodamą NT, ir sutvarkys visus reikalingus sandorio dokumentus, kuriuos pirkėjas ar pardavėjas gali ir pražiūrėti.

Rinkos gelbėtojai

Trakų rajono NT rinką dabar gelbsti vos keli aspektai: tebeaugantis, žemės ūkio ir miško paskirties žemė. Pastarosios pozicijos lieka svarbios, nors nelinkusios augti.

Dar prieš keletą dešimtmečių NT rinkos ekspertas, Nekilnojamojo turto asociacijos prezidentas, buvęs žemės ūkio ministras Kęstutis Kristinaitis pokalbyje su manimi yra pažymėjęs: Brangiausias turtas yra žemė. Lietuvos, juolab Trakų rajono teritorijos menkos, griežtai apribotos, ne guminės, tad ir minėta deklaracija dar per mažai suvokiama.

Sprendžiant iš NT rinkos aktyvumo Trakų rajone, akivaizdu, jog ją dar palaiko būtent žemės, miško ūkio paskirties žemės, dirbamos ir skirtos kitoms reikmėms, sandorių aktyvumas. Ar ilgam to užteks?

Kazimieras ŠLIUŽAS

„Trakų žemės“ žurnalistas